不動産投資の概要を詳しく解説。副収入を目指す初心者は必見！

不動産投資についてどのように思いますか。

今の不安定な社会情勢の影響で副収入を得ようとチャレンジする人もいるでしょう。

 

「初心者で知識がないから尻込みしてしまう…」

「始めるのに元手がかかりそう…」

「失敗したらどうしよう…」

 

などの声が。

 

やはり悩んでしまいますよね。

今回はそんな副業として始めようか迷っている人に、成功するために押さえておくべきポイントや元手を抑える方法を分かりやすく解説していきます。

また過去に挑戦した人の失敗例やその対策も詳しく説明していきます。

不動産投資の初心者には必見。

参考になりますので最後までぜひ読んでみてください。

 

不動産投資の初心者が成功するには？

 

不動産投資の初心者が成功するため主にすることは以下の4つで

 

投資の勉強をする

資金や目的に見合った投資をする

まずは少額から始める

相談や情報収集を怠らない

 

などが挙げられます。

 

まず投資の勉強をすることが重要です。

不動産投資にかかる維持費や税金、初期費用、専門用語など基本的なことを学び正しい知識を取り入れることがやはり不可欠。

「ラクに稼げる」「すぐに儲かる」を謳った話に乗せられ失敗するケースは多々発生しています。

このようなリスクを防ぐため、不動産の選び方やローンの組み方、リスク管理の方法などを入念に勉強しておくべきでしょう。

ちなみに自分で勉強するのもいいかもしれませんが、成功者から直に学ぶなどの方法で知識を吸収するのも成功への近道かもしれませんね。

また資金や目的に見合った投資をすることも不可欠です。

不動産投資をする目的や動機は人それぞれ。

例えば働きながら不労所得を得たい人やハイリターンを狙いたい人、ローリスクで老後の生活に備えたい人、効率よく余裕資金を運用したい人などさまざまです。

ですので一括りに不動産投資といっても投資する時期やその人の状況、動機により戦略が変わってきます。

したがって個々に見合った投資プランをたてることはやはり重要でしょう。

そして成功するため、まずは少額から始めることも大事なポイントです。

いきなりハイリターンを狙い多額の財産を投資するのは、かなり無謀ですので絶対に避けるべきです。

初めは少額で投資を続け成功体験を重ねつつ、正しい情報や知識を吸収し確実な判断力を養っていきましょう。

特に不動産投資の初心者には区分マンションの購入がおすすめ。

区分マンションの場合、マンションやアパートの一棟と比べて購入費用が安いため少額で融資を受けやすく返済もしやすいので余裕を持ちながら運用できます。

ちなみに新築マンションは中古物件や地方物件と比較すると、物件情報が探しやすく不動産投資にあたって物件選びの勉強にもなり初心者にはおすすめです。

そして相談や情報収集を怠らないことも成功には不可欠。

例えばインターネットで情報を集めたり実際に不動産会社に相談をしたりするのも良いでしょう。

ちなみに不動産会社を選ぶ際には顧客の立場で物件を探してくれ将来のリスクや失敗例を詳しく説明してくれる業者を選択するべきです。

不動産会社の見極めも重要ですので、やはりこのような知識を身につけることも必要でしょう。

そしてインターネットを活用する際には、勉強以外にも不動産投資の専門コンサルタントやセミナーなどを検索し直接　アドバイスを求めるのも良いかもしれません。

やはり成功するためには最低限重要なポイントを押さえておくべきですね。

 

 

不動産投資にかかる元手を抑えるには？

 

不動産投資にかかる元手は物件価格の約2割～3割が目安といわれています。

ですがレバレッジ効果を活用すると少額での投資が可能となり、またフルローンを利用し元手なしで不動産投資を始める方法もあります。

概要を説明すると、まず物件価格の約2割～3割というのは例えば1000万円の物件を購入した場合を想定。

購入には頭金として約200万～300万円が必要となります。

ちなみに初期費用がかかるため余分に資金を残しておく必要もあります。

またレバレッジ効果を活用すると元手を少なく抑え多くの家賃収入を得ることが可能に。

金融機関は株式や債権に対して融資しませんが不動産投資は例外で融資可能です。　

さらに年収の高い人や資産状況の良好な人は多くの融資が受けられ、場合によっては年収の10倍～20倍の融資を受けられることもあるでしょう。

例えば投資資金を1000万円とします。

そこでレバレッジ効果なしで融資を受けない状態で1000万円の物件を購入し家賃収入で年間60万円もらえると想定してみます。

ですがレバレッジ効果を活用し自己資金が1000万円ある場合は約3000万円の融資が可能。

そして自己資金1000万円に3000万円の融資額を上乗せした4000万円の物件が購入が可能になり、年間240万円の家賃収入から年間利息額を引きます。

その結果、年間で約150万円の実質収益が。

つまりレバレッジ効果があるかないかでは、元手が同じ額でも収益が約150万円と60万円で90万円と約2.5倍の収益差がつきます。

結果的により多くの収入を得られるのでやはり活用したほうが良いでしょう。

そしてフルローンにより頭金なしで物件を購入し全額をローンで払いつつ運営していくことも。

フルローンを組むには審査が必要で「借主の年収」「勤務先などの属性」「投資物件の担保評価」によって必要な頭金は変動するので、条件をクリアすると可能になります。

もし組めた場合、物件価格の約2割～3割が必要なく初期費用は「不動産所得税」「登記費用」「ローン保証料」などで他の出費はありません。

さらに初期費用の目安は物件価格の約1割に収まります。

しかし利息額が多くなり返済金額が上がるリスクもあるので、利回りと利息の差には十分注意しておくべきでしょう。

つまりは不動産投資を始めるならこのような方法で少しでも元手を抑えておくことが必須です。

 

 

 

不動産投資での失敗例5選とその対策

 

不動産投資が必ず成功するとは限らず失敗したケースも多々あります。

過去の代表的な失敗例5選を紹介すると以下のとおりで

 

1.新築ワンルームを購入したのはいいが収入が得られず出費が発生

2.節税に有利な物件を購入したが海外転勤により節税ができない状態に

3.分からないところで不動産業者の不正に加担

4.中古のマンションを購入するがキャッシュフローが得られない状態に

5.住宅ローンの繰り上げ返済により資金不足に

 

などのケースが。

概要を順番に説明していきます。

 

1.新築ワンルームを購入したのはいいが収入が得られず出費が発生

会社員として働きながら老後に備え資産形成を考えていた人のケースでワンルーム不動産業者のすすめで新築ワンルームマンションを購入。

収支シュミレーションを確認すると月約1万円の赤字でしたが不動産業者曰く「ローンを完済した後は資産になりますし老後の副収入にもつながりますよ。」とのこと。

この話を信じ購入したのですが1室だけでなく「老後の副収入を増やすためにも保有室数を増やせばいい」と不動産業者に言われ関西や博多を中心にマンションを購入し保有室数を拡大していきます。

しかしマンションが新築のため入居者が退去するたびに家賃が大幅に下落していきます。

結果的に赤字額がさらに上がり、最終的に20万円の赤字にまで拡大。

これは「ローン返済のあとは資産になる」といった甘い言葉に乗ってしまい、結局は赤字を出してしまった失敗例です。

空室リスクが低いといわれる新築ワンルームマンションですが、家賃は非常に落ちやすく10年経てば約1割下落するのが現状です。

ですのであまりおすすめできません。

それでも始めたい人はリスクを十分に考慮しておくべきでしょう。

 

2.節税に有利な物件を購入したが海外転勤により節税ができない状態

商社勤務として働き1800万円もの年収をもらっている人のケースです。

年収が高いこともあり税金対策のため方法を模索していたところ、節税効果として不動産投資を知り購入を検討したのです。

収支シュミレーションを見てもキャッシュフローは大方プラスマイナスゼロ。

ですので節税効果を得る目的で埼玉県の中古木造アパートの購入を決意。

そして一旦は給与収入と不動産所得の赤字を損益計算し所得税の節税を果たしたのですが、購入から2年後に海外勤務が決まってしまいます。

海外勤務での給与は不動産所得の赤字と損益計算ができません。

その結果キャッシュフローが出ないまま物件を持ち続けるしかなかった事例です。

節税効果だけを目的にするのではなく、やはりキャッシュフローを出し利益を得るのが大前提だということですね。

 

3.分からないところで不動産業者の不正に加担

不動産業者から「年収の30倍まではローンを差し引くことができます」と言われるまま新築アパートを3棟購入した人の事例です。

初期費用として約3億円を借入れたのですが、後にこの不動産業者の不正が発覚。

実際には3億円もの借入れが難しいにもかかわらず不動産会社が預金通帳を改ざんし融資を通していたのです。

幸いにも運営していたアパートに空室なく入居者を得ていたため大損には至らなかったのですが、最悪の場合「支払い能力を超えた額の融資を受けてしまった」という状況になりかねない事態。

しかし借入れ額が多すぎて、資産拡大を求めてもこれ以上の物件購入ができなくなったのです。

このケースは信頼できない不動産業者を信じ込んでしまい失敗した例です。

物件の事情や現地の詳細、周辺の土地勘などをきちんと説明をし、メリットのみならずデメリットも包み隠さず解説している業者か。

または自社借入など地方銀行や信用金庫との取引がある業者かなどの把握もしておくべきです。

ホームページなどの「お客様の声」などを確認し見極めるのも良いでしょう。

やはり信頼できる業者選びは不可欠だと断言できます。

 

4.中古のマンションを購入するがキャッシュフローが得られない状態

会社員として働きながら副収入を求め中古のワンルームマンションを購入した人の失敗例です。

マンションの利回りは7％で月10万円の家賃収入を見込めたため購入。

しかし実際に購入し家賃収入は得られたものの管理費やローンの返済、修繕積立金などの費用が発生しそれに付け加えて固定資産税などの税金を支払う出費も。

家賃収入を得られても費用や税金の出費で相殺されキャッシュフローが得られなかったケースです。

さらに退去者が発生した際の原状回復費の支払いで結局は数十万円の赤字に。

そして現状を改善しようと中古一棟マンションの購入を考えたのです。

しかし資金が足りず融資が不可能となり、結局はマンションを売却するしかなかったのです。

これは家賃収入だけに注目してしまい差し引かれる諸費用の計算をしなかったため失敗したケース。

新築ワンルームマンションでのリスクを前述しましたが、中古ワンルームマンションで収益を得ることも極めて難しいでしょう。

退去後の原状回復費用や入居者募集費用、さらに固定資産税などの税金の支払いにより残る利益はわずかに。

さらにキャッシュフロー改善を求め一棟アパートの物件に挑戦しても、ワンルームマンション投資での利益が乏しければ融資審査では不利になります。

やはりワンルームでの不動産投資は避けておくべき。

それでもチャレンジしたい人は高利回りの物件を狙い収益を高めながら運営するのも良いかもしれませんが、この場合リスクが必然的に高まり見極めが非常に困難です。

ですので専業大家として不動産投資をするなら良いかもしれませんが副業として不動産投資をするならワンルームはやはりおすすめできません。

 

5.住宅ローンの繰り上げ返済により資金不足に

会社員の傍ら副収入や節税を求め不動産投資を検討し、高収入にもかかわらず物件を購入できなかった人の事例です。

年収は約1000万円と高く　購入するにあたって約500万円の自己資金が必要な物件を希望し、本来なら購入するのも難しくありません。

しかし住宅ローンの繰り上げ返済を行っていたため、資金の用意ができず購入できなくなり副収入や節税もかなわなかったケースです。

借金の総額を少なくできるうえに早く返済できる繰り上げ返済。

しかしながら実は住宅ローン自体が非常に低金利で得する金額はわずかです。

ですので手元の資金で繰り上げ返済を行うよりその資金で投資を行うほうが得策でしょう。

十分な資金のある人が投資に挑戦する場合、元手の使い方には十分気を付けておくべきです。 

 

まとめ

いかがでしたか。

今回は副業で不動産投資に成功するために押さえておくべきポイントや元手を抑える方法、過去の失敗例とその対策の詳細を説明しました。

不動産の選び方やリスクの管理、情報の収集などの勉強を怠らず目的に合った投資を行うことが重要。

元手を抑えるためレバレッジ効果を活用、頭金を払わずフルローンを組むなどの方法で不動産投資を始めるハードルを下げることも可能です。

また過去の失敗例から学び対策することも不可欠です。

初心者で副収入を求めチャレンジする人はこれらを十分に把握しておくべき。

しかし入念な準備をしたうえでなら始めてみる価値は大いにあるでしょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

☆筆者プロフィール☆

 

・NAME→masa4.8

・性別→オトコ。

・現在、関西で一人暮らしをしている独身アラフォー。

・ライティングや情報発信、物販として活動中。

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